房市“鸡生蛋”与“蛋生鸡”的困惑

    住房多样性需求取决于土地供应方式多样化，还是住房需求多样化促成改变土地供应单一形式？经济活动的多样性要求形成产业地产供给方式多样性，还是产业地产多种复杂的需求要求打开土地闸门？这些问题是“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”的问题，

   “鸡生蛋”还是“蛋生鸡”问题困惑着人们。铺天盖地的博文焦距在住房市场，集中在房价，实际上催生市场和高房价的根源是与之紧密相关的单一土地供应方式，这是“蛋生鸡”的问题；多样的住房及其他产业需求又要求土地供应方式多样化，鸡有蛋无处可下，产生了“鸡生蛋”问题，招拍挂的单一平台，让想生蛋的鸡“憋”的无计可生。

    现在重要的问题是解决鸡生蛋的问题，即多样化土地供应问题。多样的土体供应能孵化房地产供应多样化，从而满足多样的需求。土地供应的多样化，能合理分化房地产市场向专业化发展，解决想生蛋的鸡“憋”的无计可生的问题。

    就住宅市场来说，保障性住房、棚户区改造和自住型中小套型商品房用地供应比重是中低收入居民住房渴望的保证；住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房建设，确保1000万套保障性住房用地供应催生相应的制度保证。一连串的社会反映形成一整套供给系统。这就是一种“蛋生鸡”的孵化过程。

    过去土地供应“价高者得”的单一方式逐渐催成了“高价房”的单一住房供应方式，形成了住宅市场的“富人游戏”，排除了中低收入住房需求的渠道。

    以住宅市场为例，如果以完善市场、保障民生为目标施行多种方式提供土地必然形成多种住房供应体系。多样多层次住房需求对高中低端住宅市场形成不同的供给压力，多种住房需求对土地提出多样需求，土地供给方式僵化必然随着需求的要求而变革，促使住宅市场丰富多彩并健康发展 ，

    近年来，“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地的出让模式，促使下游的房地产开发模式有渐进的改变，房地产市场结构逐渐发生变化，这就是我说的市场的“平稳换挡”，速度没变内涵发生了变化。这是供需交错发生作用的结果。“鸡生蛋”、“蛋生鸡”现象混合发生，一时难以厘清。

    就产业地产来说，开发区、高新区等各类园区节约集约用地的供应是产业聚集的保证。经济活动有周期性，企业发展、生存、转型也有周期性，丰富多彩的经济活动及其活动周期必然与产业地产、商业地产等土地供应方式对应，如果土地实行弹性出让或租赁制，可能更有效发挥土地的经济效能。比如，企业一般生命周期10--20年，与之适应的土地租赁可以与之适应，与企业需求适应。土地使用年限不决定企业生命期，相反企业生命期应该决定土地使用年限，企业生命期复杂性与住宅用地要求正好相反。多种企业对土地有多样的需求极其复杂，而土地的供给方式僵化必然制约企业发展。

    区分鼓励、限制、禁止类产业对土地轻重缓急的需求对缓解土地供需矛盾有重要意义。工业化、城镇化和农业现代化快速推进、区域发展规划实施、基础设施建设、开发园区设立、战略性新兴产业、社会民生项目、旅游业和现代服务业等用地需求又对土地供给方式的瓶颈问题提出挑战，这又是一种困惑。

    是土地决定房地产开发和供给方式，还是多种多样住宅和非住宅需求市场要求改变土地供给方式，是重要的问题、困惑的问题，也是扯皮的问题。“鸡生蛋”还“蛋生鸡”引发过无数论证，土地和房产关系问题犹如“鸡”与“蛋”的关系一样的困惑着人们。 来源：飞鹰的博客