年前出台的“国八条”对二手房交易的营业税进行了调整：个人将购买不足5年的住房对外销售的，由原来的差额征收契税改为全额征收。按照此项规定，税费会一下子多出很多。多出来的税费是由买家承担还是由卖家承担？解除合同后的责任该谁负？房贷获批未放款，对于买家来说是否算已购房？新政出台后，福州二手房交易由此产生不少纠纷。
案例：迟了两天过户 营业税多一倍
“就迟了两天过户，我们要多交2万多元的税费！”昨日，福州陈小姐非常郁闷。陈小姐说，她和老公年前通过中介买了套总价130万元左右的二手房，年前手续办得差不多了，银行的贷款也批了下来。让她觉得难以接受的是，前几天，她接到中介的电话，被告知由于营业税政策调整，她所购买的不足5年的二手房，按规定要多缴几万元营业税。
昨日，记者看到陈小姐和卖家及中介方签订的购房合同了解到，原来合同约定卖家为实收，税费、交易费、房产评估费以及中介佣金等各种费用都由陈小姐负担。陈小姐说，原本已经和中介方约定税费、中介佣金等各种费用共为3万多元，且这笔钱也已交给中介，“原来的营业税是近两万元，现在按新规要交近4万元，一下多了一倍”。
昨日，陈小姐找了卖家和中介协商，希望能分摊这笔多出的费用，但遭到拒绝。
现状：多出的税该谁出 买卖双方扯不清
由于营业税新规使得不满5年的住房对外销售时，确实增加了不少税费，昨日，记者采访了解到，福州不少买卖房产者及中介陷入了营业税纠纷。
按照现行的营业税新规，以一套满2年未满5年、原价80万现价100万的住房为例，之前转让的营业税为差额征收，即20万×5.55%=1.11万，而现在则需要缴纳100万×5.55%=5.55万，这套房子要多出4.44万的税费。
“政策在年前出台，现在确实有不少此类纠纷。”一家房产中介福州区域经理吴先生说，现在在福州，多数卖家都是实收，不管税费之类的各种费用，从合同约定看都是由买家承担。但现在一下多出这么多税费，多数买家一时难以接受，卖家又不肯分摊一些。吴先生说，这些费用究竟该谁出，买卖双方互相扯不清，“我们也很头疼”。
难点：三大法律问题引发关注
营业税新规出台，多出来的税费是由买家承担还是由卖家承担？解除合同后的责任该谁负？房贷获批未放款，对于买家来说是否算已购房？
福建新世通律师事务所的洪芳芳律师说，多出的税费该由谁负担，这要看购房合同是如何约定的，如果合同约定税费由卖家承担，那么这笔费用就由卖家承担；如果合同约定卖家实收，税费由买家承担，那么这笔费用就该由买家来承担。
目前，在榕很多二手房购房合同都约定税费由买家承担，如果买家认为因政策临时调整的原因导致多出这么多税费由其承担不合理，不愿意承担，该怎么办，买家是否要承担过错责任？
对此，洪芳芳律师说，在此情况下，虽然按照合同约定，这笔多出的费用该由买家承担，但这是由政策临时调整导致，买家并没有过错，由其承担有失公平。如果当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
对于合同解除后已缴纳的解押费、房产评估费等费用，洪芳芳律师认为，这些费用应由卖家承担，买家如已支付，可向卖家要求返还。
此外，目前令陈小姐等购房者担忧的还有，一些中介提出如果买方解除此次购房合同，由于银行购房贷款已获批，银行已留有购房者的贷款记录。
对此，福州一家股份制银行有关人士解释，只有在成功放款的情况下，银行才会把贷款信息传到人行征信系统，因而在未成功放款的情况下，人行征信系统不会有客户的此次信贷记录，因而客户下次购房仍属购买首套房。
榕可售商品房不足9000套
海都网－海峡都市报讯 昨日(24日)，记者从福州房地产信息网了解到，截至昨天下午5点半，福州市可售商品住宅仅剩8890套，不足9000套。虽然这个数据是动态数据，但是也能反映当下房地产市场的供需关系。业内人士认为，虽然调控政策严厉，但如果供应量持续低迷，房价下调阻力较大。
“不足9000套，应该是近两三年来一个比较低的可售商品住宅量”，业内人士表示，房源量偏少和目前商品房预售申请审批比较严格有一定的关系，一些项目预售申请未批，导致近期市场供应量较少。
而与一手商品房房源供应较少，二手商品房成交量急剧下滑不同的是，近段时间，福州市的商业地产热卖。据了解，本次调控虽然组合拳频出，但均针对住宅市场，未波及商业地产，不少投资资金从住宅流向了商业地产，更有人称今年是“商业地产年”。 |
