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今天上半年房价从“量价齐跌”到“量价飙升”楼市坐上“过山车”。

更新时间:2009-09-19 16:08:19 - 来源:宁德房地产 点击数:5707 >> 我要发表评论
src=http://www.bbshouse.com/files/news/4aa21e08-0c10-4301-ad3f-69f3dd7a4117.jpg“没想到,太出乎意料了!”

  “看不懂,像雾里看花一样!”

  谈及今年的楼市,多数被采访对象都表达了这样的感慨。从“量价齐跌”到“量价飙升”再到“量跌价涨”;从土地流拍到“地王”归来;以往需要两三年走过的“路”今年仅仅用了半年多的时间。这期间不仅楼市坐上了“过山车”,房价也上演了“撑竿跳”。进入7月下旬,情况又在悄然发生变化,虽然房价仍旧“牛气冲天”,但已显露出疲态。成交量则出现了明显下滑。同时,多部门开始发文警示楼市风险,多种信号显示楼市正在酝酿调整,下半年可能上演“变脸”。

  从“量价齐跌”到“量价飙升”楼市坐上“过山车”

  今年1月末开始,受传统农历新年的节日效应,以及国内外经济形势的不明朗的影响,楼市新年开局不利,“量价齐跌”成了新年的第一个关键词,以北京为例,中原地产统计显示,1月的商品房销售均价仅为10085元/平方米,同比下降29.36%,环比下降20.98%。

  “虽然房价有所调整,但我并不想马上出手,还打算再观望一段时间。”年初一位购房者接受记者采访时语气坚定地说。

  和这位购房者的观点相似,年初时多数被采访对象都表达了相同或相类似的观点。正是在浓厚观望情绪的影响下,北京、上海、深圳等多个一线城市楼市纷纷“告急”,为了暖市各地也绞尽脑汁出台各种政策以期改变颓势。

  进入3月,楼市出现转机,在房价下调和刚性需求释放,以及各种利好消息的刺激下,楼市开始出现“小阳春”,当时还引发了“楼市‘春暖’暖几何?”的大范围讨论。之后出现了戏剧性的变化:房屋销售面积迅速增长,房价快速飙升。在短短不到半年的时间,“价量飙升”又成了这一阶段楼市的流行词,尤其是北京、上海、深圳等一线城市房价节节攀升,更是引起业内外一片惊呼。

  中原地产监测显示,7月北京、上海、广州、深圳四大一线城市一手住宅成交价格比年初累计上涨幅度超过30%,天津、成都累计上涨幅度约10%;北京、上海、广州、深圳等五大城市二手住宅价格比年初累计上涨幅度近20%。

  与此同时,房价从热门城市领涨向“普涨”格局转变。7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%,环比上涨0.9%。这是今年以来全国70个大中城市房价同比环比连续两个月出现双上涨。环比方面已经连续五个月上涨,且涨幅逐月扩大,其中,3月份环比上涨了0.2%,4月份环比上涨0.4%,5月份环比上涨0.6%。

  全国房价上涨的城市也明显多于下降的城市。其中,新建住房销售价格同比上涨的城市有43个,同比价格下降的城市只有26个,环比价格上涨的城市有63个,环比价格下降的城市只有3个。

  成交量方面也表现不俗,1至7月,全国商品房销售面积41755万平方米,同比增长37.1%。其中,商品住宅销售面积增长38.8%。

  “量价飙升”的火爆局面,更是刺激了房企的拿地热情,特别是6月份以来,土地成交市场一改北京一枝独秀的局面,北京、武汉、广州、上海和杭州等全国多个城市相继上演土地大战。国内一线城市的地价不断刷新,一批天价地王涌现。

  利好政策、强劲需求、投资客入市多个因素成房价飙升“幕后推手”

  从去年下半年的“冰冻”变为今年的“火热”,优惠的购房政策、强劲的刚性需求、宽松的信贷以及卷土重来的投资客无疑是促成这种变化的“主角”,也成了重要的“幕后推手”。

  21世纪不动产分析师孟奇说,去年受国际金融危机的波及,消费者对楼市发展前景一直处于观望,大量购房需求被抑制,为了暖市,政府连续出台多项房地产市场刺激政策。国家利好政策的出台,尤其对二手房影响比较大,在一定程度上消除了消费者对楼市深度调整的顾虑,使得压抑了较长一段时间的刚性需求在今年上半年集中释放,这造就了成交量尤其是二手房市场单月交易量屡创新高,而市场行情的升温也间接带动了房价的反弹,由此导致房价急速上涨。

  刚性需求也起到了推波助澜的作用。亚豪机构副总经理高姗接受记者采访时说,在2007年房价疯狂上涨,许多刚性需求的消费者无力购买,到去年楼市开始出现低迷,房价也随之步入调整通道,观望气氛成为了主流。今年初,在利好政策和开发商低价入市策略影响下,压抑许久的刚性需求集中爆发,这使得部分项目得以热销,进而有了提价的底气。

  业内人士指出,开发商的提价行为很快就产生了“跟风”效应,进而演变为大范围的“跟风涨价”。其中一个重要原因是一季度以来政府的信贷政策较为宽松,大额的信贷支持,大大地缓解了资金压力,开发商不再急于销售产品缓解资金困境,所以他们才敢于提价销售。

  几乎每次房价的上涨都能看到投资、投机客入市的身影,这次也不利外。记者了解到,投资客的再度疯狂在深圳豪宅市场上可见一斑。上半年来自市场的信息是,深圳豪宅纷纷开出“豪华价”:一平方米两三万元只是刚起步,七八万元也很常见。南山后海填海区的两个楼盘尚未发售,但销售人员称价格将在3万元/平方米左右。罗湖华润幸福里的精装修公寓,去年向业界透露定价将超过4万元/平方米时,引起强烈的质疑,如今销售价格超过4.7万元/平方米以上。

  除了对资源的极度占有,豪宅“豪华价”的重要推手就是投资客。“豪宅涨得这么快,有投资者炒作的因素。”深圳中原地产总经理李耀智表示,买一套800万元的豪宅,比买10套80万元的普通住宅还要涨得快,所以很多投资客涌入豪宅市场。高姗也表示,正是由于通胀预期加大,投资性置业复苏楼市,才助推了房价的回升。

  从“量价齐升”到“价涨量缩”楼市下半年可能上演“变脸”

  房价的牛市行情仍在继续,但成交量疲态已开始显露。受价格快速上涨、新增供应减少及房贷政策紧缩等多重影响,市场观望氛围在7月又开始显现,住宅市场持续近半年的“量价齐升”的态势也开始出现转折,各地市场成交开始出现分化。“价涨量缩”似乎又成了楼市的主题词。业内人士认为,下半年楼市“变脸”的可能性在加大。

  中原住宅监测系统数据显示,7月,一线城市住宅成交量出现了下滑势头。此轮调整中率先触底反弹的深圳、广州则加速下滑。其中,深圳7月成交量已是连续第四个月下降,广州亦是第三个月呈下滑趋势。二线城市杭州也出现连续第二个月大幅下滑。

  8月,成交量下滑的态势并未出现改观。中原住宅监测系统最新数据显示,8月中原所监测的九个城市住宅成交量,今年首次环比上月出现全面下降,平均降幅12%。按照降幅依次是,深圳-23%;杭州-22%、北京-14%、成都-14%、重庆-9%、武汉-8%、广州-7%、上海-5%、天津-3%。

  其中,8月第四周(8月24日至8月30日),被监测的大部分城市成交出现下滑,其中深圳最为显著,为今年二月以来成交最少的一周。这一周仅成交688套,比上周减少576套,环比下降四成。其次为成都,下降14%。其余成交出现下滑的城市,包括上海、天津、重庆和杭州降幅在5%至10%之间。

  李耀智说,现在看房人数确实减少很多,业主没有再涨价,但是也没有抛盘,双方进入了僵持期,中介压力越来越大。自住客如果越来越少的话,风险就会很大。李耀智说,一般说的调整是有价无市,目前来看还没到这个程度,主要看二套房贷政策是否转向,目前银行仍在靠优惠抢客户。

  深圳大学国际金融研究所所长国世平称,货币政策一旦真正从紧,大批房子可能以低于预期的价格冲向市场,而高位买房的市民将会面临财富的损失,香港和日本都曾有这样的教训。

  业内人士认为,住宅市场交易火热、部分城市价格屡创新高,这些现象已引发政府管理部门的警惕和担忧。7月中旬,商业银行从严执行“二套房贷”政策的消息在各地陆续传出,房地产调控政策由“刺激”趋向“中性”的信号正在逐渐释放,住宅市场或将面临新一轮调整。因此,预计以后几个月,政策干预的可能性将逐步增强。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,3至8月市场偏热,成交量非常大,已经透支了“金九银十”的能量,楼市恐难再现热潮。其中,一线城市年度成交量高点是6月,下半年成交量整体将步入下行通道。价格变化滞后于成交量几个月,下半年价格可能依然坚挺,但明年一季度有可能止涨,快的话年底就有可能出现涨不动的情况。

  和悲观的预测相比,深圳社科院房地产与运营中心主任高海燕表示,在当前背景下,今年年底出台实质性的政策来改变楼市的可能性不大。他分析说,大部分人买房的需求都是刚性需求,投资客不像去年那么集中,所以楼价保持了相对稳定。而今年下半年的交易量会有走低的过程,但是房价不会大起大落。
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